À Janville-en-Beauce, la vente d’une parcelle agricole de l’EHPAD Résidence Jeanne-d’Arc a pris des allures de dossier foncier à haut voltage. Une proposition dépassant 17 millions d’euros a été écartée au profit d’une offre d’environ 7 millions. La chambre régionale des comptes du Centre-Val de Loire s’est penchée sur ce choix dans son rapport consacré à la gestion de l’établissement entre 2020 et 2025.
Publié le 2 octobre 2026, le rapport dresse un bilan contrasté : les finances de l’EHPAD restent excédentaires, mais certains besoins d’accompagnement et de soins demeurent insuffisamment couverts. La chambre relève aussi que le projet d’unité de vie protégée, évoqué depuis 2018, n’a toujours pas donné lieu à des travaux. Au cœur de son examen, la cession du terrain interroge sur la place accordée aux intérêts propres de l’établissement public. L’affaire met en lumière les tensions possibles entre une décision foncière, les ambitions d’aménagement du territoire et la valorisation d’un bien appartenant à un établissement autonome.
Des comptes dans le vert, des services sous tension
Sur la période contrôlée, l’EHPAD a conservé une situation financière favorable, alors que de nombreux établissements du secteur rencontrent des difficultés budgétaires. Ses excédents ont toutefois diminué entre 2020 et 2024, notamment à la suite d’un travail de fiabilisation des comptes.
La gouvernance s’est également améliorée après une phase d’instabilité de la direction, entre 2020 et 2023. La mise en place, à partir de 2024, d’une direction commune avec la fondation d’Aligre et Marie-Thérèse a renforcé le pilotage de la structure. L’offre d’hébergement temporaire a été élargie, mais l’unité destinée aux résidents atteints de troubles cognitifs importants reste en attente.
La chambre pointe par ailleurs une médicalisation insuffisante. Le médecin coordonnateur n’assure pas le temps de présence minimal prévu par la réglementation et les rapports médicaux annuels, utiles au suivi des soins, n’ont pas été établis systématiquement. L’établissement s’appuie toutefois sur un réseau de partenaires composé de structures de santé et de professionnels libéraux du territoire.
Un écart de plus de 10 millions d’euros entre les offres
La parcelle agricole, susceptible de contribuer au financement de projets pour l’EHPAD, a fait l’objet de trois propositions. Les sociétés X et Y ont chacune présenté une offre de 7,13 millions d’euros, avec des montants nets différents après déduction des coûts liés à la viabilisation. La société Z a, elle, proposé 17,55 millions d’euros, en mettant en avant la proximité de l’autoroute et le caractère rare de l’opération.
Le 21 janvier 2022, le conseil d’administration a retenu l’offre de la société X. Le choix a notamment été défendu au nom des orientations économiques souhaitées par la commune et l’intercommunalité Cœur de Beauce. La société retenue devait prendre en charge l’extension des réseaux et des voiries, les frais de viabilisation étant déduits du prix de vente. Pour l’établissement, cette participation aux équipements publics réduisait donc le montant net perçu.
La communauté de communes avait fait savoir qu’elle pourrait exercer son droit de préemption si la société Z était choisie. Elle estimait le montant proposé trop élevé et craignait des effets négatifs sur le développement économique local et le monde agricole. Le directeur général de l’Agence régionale de santé a suspendu la délibération en mars 2022, afin de vérifier que la sélection de l’acquéreur répondait bien aux intérêts de l’EHPAD.
La suspension a été levée en juin, l’ARS considérant que le conseil d’administration avait aussi cherché à éviter une préemption. La chambre régionale des comptes estime toutefois que l’intérêt de l’établissement aurait dû guider en premier lieu la décision. Elle rappelle que l’EHPAD, établissement public autonome, devait apprécier les offres en fonction de ses propres besoins et ressources, et non de considérations économiques relevant de la commune.
Le rapport relève enfin que la menace d’une préemption ne signifiait pas nécessairement que le terrain aurait été vendu au prix de 2 euros par mètre carré évoqué par la collectivité. En l’absence d’accord sur le montant, le propriétaire pouvait saisir la juridiction compétente pour faire fixer le prix. Selon la CRC, cette possibilité ne justifiait donc pas de retenir une offre moins élevée au détriment de la meilleure valorisation du patrimoine de l’EHPAD.
Pourquoi la chambre régionale des comptes s’est-elle penchée sur l’EHPAD de Janville-en-Beauce ?
La chambre régionale des comptes (CRC) Centre-Val de Loire a passé au crible la gestion de l’EHPAD Résidence Jeanne-d’Arc, à Janville-en-Beauce, pour les exercices 2020 à 2025. Son rapport d’octobre 2026 dresse un bilan contrasté : l’établissement affiche des finances globalement favorables, mais plusieurs fragilités persistent dans l’accompagnement des résidents. La cession d’une parcelle agricole, conclue sur la base d’une proposition très inférieure à une autre offre présentée, constitue l’un des principaux points examinés.
Cette affaire dépasse la seule question du prix de vente. Elle interroge la manière dont un établissement public autonome doit arbitrer entre ses propres besoins, les projets d’aménagement du territoire et les attentes d’une collectivité. La CRC estime que le choix retenu n’a pas suffisamment privilégié l’intérêt propre de l’EHPAD. Or, les ressources tirées d’une vente foncière peuvent contribuer au financement d’investissements essentiels : réaménagement des espaces, amélioration des services ou création d’une unité adaptée aux personnes atteintes de troubles cognitifs.
Le rapport formule aussi des constats sur la gouvernance. Entre 2020 et 2023, l’instabilité de la direction a pesé sur le respect de certaines obligations, notamment la production de documents stratégiques et la fréquence des réunions des instances. Une direction commune mise en place à partir de 2024 avec la fondation d’Aligre et Marie-Thérèse a permis de mieux structurer le pilotage.
La chambre reconnaît également l’évolution de l’offre, avec davantage de places d’hébergement temporaire. Mais la transformation de l’établissement reste inachevée : le projet d’unité de vie protégée, évoqué depuis 2018, n’a pas encore donné lieu au lancement des travaux. Le contrôle associe ainsi trois enjeux étroitement liés : la qualité de l’accompagnement, la capacité de l’établissement à financer ses projets et la rigueur des décisions prises sur son patrimoine.
Comment s’est déroulée la vente de la parcelle agricole ?
Le conseil d’administration a voté le principe de la vente en juin 2021. À cette occasion, le président de l’instance — également maire de Janville-en-Beauce — a indiqué que le projet d’aménagement devait répondre à des critères intéressant le territoire et être validé par l’intercommunalité, bien que le terrain appartienne à l’EHPAD. Cette articulation entre propriété publique et projet local est au cœur des observations formulées ensuite par la CRC.
Lors d’un conseil d’administration extraordinaire, en janvier 2022, trois propositions ont été présentées. Deux sociétés ont formulé des offres d’environ 7,13 millions d’euros, avec des montants nets différents après prise en compte de frais liés à la viabilisation. Une troisième entreprise a proposé 17,55 millions d’euros, en mettant en avant la proximité de l’autoroute et le caractère rare de l’opération. Le conseil a finalement retenu l’offre de la société X, soit environ 7,13 millions d’euros bruts et 6,39 millions nets selon les éléments rapportés.
Avant même de comparer les propositions, il faut regarder ce que recouvre le prix annoncé. Dans cette opération, la société retenue devait réaliser l’extension des réseaux et des voiries, les dépenses correspondantes étant déduites du prix de vente au titre d’une participation aux équipements publics. Pour une opération foncière, le montant affiché ne suffit donc pas : les obligations de travaux, les frais, les délais et les conditions de raccordement peuvent modifier la valeur réelle de chaque offre.
La viabilisation d’un terrain implique aussi des démarches et des pièces à anticiper. Pour comprendre les justificatifs couramment demandés, consultez ce guide sur les documents nécessaires pour viabiliser un terrain. Quant à la différence entre un terrain simplement constructible et un terrain déjà raccordé aux réseaux, elle est expliquée dans cet article sur la parcelle viabilisée et son intérêt pour un projet immobilier.
Pourquoi la CRC conteste-t-elle le choix de l’offre à 7 millions d’euros ?
Pour la chambre régionale des comptes, l’offre retenue n’était pas la plus avantageuse financièrement. Elle considère que les arguments avancés pour choisir la société X répondaient principalement à des objectifs économiques défendus par la commune et l’intercommunalité, plutôt qu’aux intérêts de l’établissement vendeur. La CRC rappelle qu’un EHPAD public autonome dispose d’une autonomie de gestion et doit prendre ses décisions en fonction de ses propres besoins.
Le choix s’est inscrit dans un contexte de fortes réserves locales à l’égard de l’offre supérieure. Le président du conseil d’administration a exprimé la préférence de l’intercommunalité pour le projet de la société X. Puis la communauté de communes a fait savoir qu’elle pourrait exercer son droit de préemption si la proposition de la société Z était retenue. Elle jugeait le montant offert susceptible d’alimenter une hausse spéculative des prix fonciers et de nuire au développement économique comme au monde agricole.
« L’intérêt propre de l’EHPAD n’était donc pas de conclure la vente avec une entreprise moins-disante », résume la lecture de la CRC sur l’arbitrage examiné.
La question ne se réduit pourtant pas à opposer mécaniquement le montant le plus élevé à toutes les autres considérations. Un acheteur peut présenter des conditions différentes, un calendrier particulier ou des engagements d’aménagement qui influencent la décision. Mais ces éléments doivent être évalués de façon explicite et documentée au regard des objectifs de l’établissement. Dans ce dossier, la chambre estime que les motifs liés aux intérêts de la collectivité ont pesé davantage que ceux relevant de l’EHPAD.
Pour les collectivités et les établissements publics, cette affaire rappelle une règle pratique : les critères de sélection doivent être établis avant la décision, comparés de manière transparente et reliés à la mission du vendeur. L’évaluation doit aussi distinguer le prix brut du produit net réellement perçu, notamment lorsque la viabilisation entraîne des coûts ou des déductions. C’est cette traçabilité qui rend une décision compréhensible et défendable, y compris lorsque l’aménagement local suscite des attentes fortes.
Quel rôle le droit de préemption a-t-il joué dans la décision ?
Après le choix initial du conseil d’administration, le directeur général de l’Agence régionale de santé a suspendu la délibération en mars 2022 afin de vérifier que l’acquéreur avait été choisi dans l’intérêt de l’EHPAD. En réponse, le maire a indiqué que la commune exercerait son droit de préemption si la parcelle était attribuée à la société Z. La communauté de communes, devenue bénéficiaire de ce droit après une évolution liée au plan local d’urbanisme, a confirmé cette position.
La procédure a ensuite évolué. En juin 2022, l’ARS a mis fin à la suspension, estimant que la décision pouvait tenir compte du risque de préemption. L’autorité a notamment considéré que la collectivité pourrait acquérir le terrain à un prix fixé par les services de l’État, annoncé à 2 euros par mètre carré, au lieu du tarif nettement supérieur proposé par un candidat. L’idée était donc que le choix d’une offre moins élevée pouvait protéger l’établissement contre une vente à un prix encore plus bas en cas de préemption.
La CRC relève toutefois une limite importante à ce raisonnement. Le code de l’urbanisme prévoit qu’en l’absence d’accord sur le prix d’un bien préempté, celui-ci peut être fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Selon la direction actuelle de l’EHPAD, l’établissement n’aurait pas accepté automatiquement le montant de 2 euros par mètre carré et aurait pu saisir le juge pour faire fixer le prix. Le risque de préemption ne signifiait donc pas nécessairement que l’établissement devait renoncer à une proposition plus élevée.
Pour un propriétaire public, le droit de préemption est un paramètre juridique à intégrer, mais il ne remplace pas l’analyse de la valeur ni celle des recours disponibles. Une décision solide doit examiner plusieurs scénarios : vente directe, exercice du droit de préemption, négociation amiable et éventuelle fixation judiciaire du prix. Elle doit aussi garder une trace des raisons pour lesquelles chaque option sert l’établissement. À Janville-en-Beauce, c’est précisément l’articulation entre ce risque juridique et la défense du patrimoine de l’EHPAD qui nourrit les critiques du rapport.
Quelles conséquences cette affaire peut-elle avoir pour l’EHPAD et ses projets ?
L’EHPAD conserve une situation financière excédentaire sur la période examinée, un résultat notable alors qu’une grande partie des établissements du secteur rencontre des difficultés. Mais ses excédents ont baissé entre 2020 et 2024, notamment avec la fiabilisation des comptes. Les ressources foncières auraient donc pu représenter un levier supplémentaire pour développer les services ou accélérer certains investissements, sans que le rapport permette d’affirmer qu’un montant précis aurait été affecté à un projet déterminé.
Parmi les besoins signalés, la création d’une unité de vie protégée reste un dossier en attente. Cette structure doit permettre d’accueillir des personnes âgées présentant des troubles cognitifs importants, avec un cadre adapté à leur accompagnement. Or, le projet est évoqué depuis plusieurs années et les travaux n’ont pas commencé. La CRC relève aussi une médicalisation insuffisante : le médecin coordonnateur n’atteint pas le minimum légal de présence et les rapports médicaux annuels, utiles au suivi des soins, n’ont pas été produits de façon systématique.
L’établissement dispose cependant d’un réseau de coopération avec les structures de santé et les professionnels libéraux du territoire. Ce partenariat constitue un appui, mais il ne compense pas à lui seul les difficultés de recrutement de personnels paramédicaux formés. Dans ce contexte, la gestion des ressources, la planification des investissements et la qualité de la gouvernance forment un tout. Une cession immobilière n’est pas seulement une opération comptable : elle peut peser sur la capacité à concrétiser des réponses attendues par les résidents et leurs proches.
Les débats autour du foncier et de l’aménagement se retrouvent ailleurs, avec des enjeux similaires de prix, de réseaux et d’équilibre territorial. À Saint-Malo, par exemple, les projets de logements font l’objet de discussions immobilières détaillées dans cet article sur les logements au cœur des discussions à Saint-Malo. En Bretagne, l’ouverture de nouvelles parcelles constructibles soulève aussi la question de leur accessibilité et de leur préparation, comme le montre ce point sur 50 parcelles dans les Côtes-d’Armor, ou cette présentation de 14 parcelles proposées à la vente en Bretagne.
